Sermaye Piyasası Kurulu-SPK,
Özellikle Ömer Gönül Beyin göreve gelmesiyle birlikte piyasaların etkinleştirilmesine yönelik ciddi, katma değeri yüksek ve geniş kabul gören son derece olumlu faaliyetlere imza atmaya başladı.
Bunlardan biri de, başlangıç noktasında olan gayrimenkul projelerinin finansmanına ilişkin olarak yaşanan süreç. Bu bahisle, gerek gayrimenkul yatırım fonları gerekse de girişim sermayesi itibariyle gayrimenkul projelerinin finansmanına ilişkin kurumsal çerçevenin geniş katılımlı görüşe açılmış olması son derece önemli. Bu çalışmaların devamını ve sonuçlarını ilgiyle takip ediyor ve bekliyoruz.
Tabi bu çalışmalarda yüksek tutarlı altyapı projelerine ayrı bir BAŞLIK AÇMAK gerekiyor.
Eminim, Ömer Bey ve SPK’da bu hususla ilgili özel bir gündem oluşturacaktır.
İşte tam bu noktada,
Kamu Özel İşbirliği modelini şu ana kadar tek alternatif olarak görülen, yalın olarak borçlanma ile finansman seçeneğinden çıkararak, sermaye piyasaları vasıtasıyla YATIRIMCILAR NEZDİNDE TABANA YAYMAK gerekiyor.
Aslında bunun kapısı 15 yıl önce aralanmıştı.
2007 – 2009 dönemini hatırlayalım.
O yıllarda SPK Başkanı olan Turan EROL,
ABD, Kanada ve Avusturalya gibi gelişmiş ekonomilerde uygulanan bir finansman modelinin tohumlarını atmak üzere önce arama konferansı gerçekleştirmiş, peşi sıra 29 Ocak 2009’da Resmi Gazetede yayınlanan tebliğ ile finansman modelinin yasal altyapısını hazırlamıştı.
Modelin özünü, altyapı yatırımlarının sermaye piyasası vasıtasıyla finanse edilmesi oluşturmaktaydı!
Bu ne anlama geliyordu?
Basitçe izah edelim.
Örneğin bir köprü yapılacak.
Bu köprü Devlet tarafından aşina olduğumuz şekliyle iki türlü finanse edilebilir.
Birincisi Devlet kendi kaynaklarını kullanır ve yapar. Burada ülkenin makroekonomik koşulları önem kazanır. Yeterli tasarruf yok ise, yüksek montanlı altyapı projelerinin Devletin ekonomik göstergelerini bozması yüksek olasılıktır.
Bu bahisle, ikinci bir seçenek olarak, günümüzde adına Kamu Özel İşbirliği-KÖİ dediğimiz yöntemden istifade edilir.
Yükleniciye HAZİNE GARANTİSİ verilir ve bir sonraki jenerasyon bu külfete katlanır.
Burada temel sorun ise, hiçbirimizin bu kararı çocuklarımıza sormamış olmamızdır. Onları KENDİ İRADELERİ DIŞINDA oluşan bir YÜKÜMLÜLÜKLE baş başa bırakırız.
Halbuki
Diğer bir alternatif olarak,
Köprü projesine yönelik olarak özel sektör veya özel-kamu adi ortaklığı veya kamu iktisadi teşebbüsü tarafından temettü zorunluluğu olan bir ALTYAPI GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI kurulduğunu düşünün!
Temel faaliyet amacı altyapı yatırımı olan bu GYO halka arz edilecek,
Yatırımcılar kendi ÖZ BİLİNÇLERİYLE karar alarak bu projeye ortak olacak,
Ve projeden sermaye kazancının yansıra yıllar itibariyle KAR PAYI elde edeceklerdir.
Gelin başka bir örnek daha verelim.
BELEDİYELER!
Bir kentin kalkınması için olmazsa olmaz olan altyapı yatırımlarını süreklilik gösterir şekilde yapmak ve/veya iyileştirmek görevine haiz belediyelerden bahsediyorum.
Bunları nasıl finanse ediyorlar?
Vergi gelirleri, borçlanma ve kısmen imar planlarından aldıkları paylar ile.
Halbuki,
Diğer bir alternatif olarak,
Belediyelerin uhdelerindeki taşınmazlardan bir portföy teşkil ederek temettü zorunluluğu olan bir ALTYAPI GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI kurduğunu düşünün!
Temel finansman amacı kentin altyapısını geliştirmek olan bu GYO halka arz edilecek,
Yatırımcılar kendi ÖZ BİLİNÇLERİYLE karar alarak bu portföye ortak olacaklar,
Ve projeden yıllar itibariyle sermaye kazancının yansıra KAR PAYI elde edeceklerdir.
Kritik olan nedir?
Ortaklar belediye nezdindeki en ufak imar düzenlemelerini hiç olmadığı kadar takip etmeye başlayacaklar, oluşan farkındalık İMAR RANTININ BELİRLİ YERLERE KANALİZE EDİLMESİNİ ENGELLEYECEKTİR. Kısaca imar düzenlemelerinin kurumsal kalitesi artacaktır.
Net ifade edeyim,
2009 yılında yürürlüğe giren bu FİNANSMAN MODELİ son derece VİZYONERDİR.
Peki, ne oldu?
2009 yılında çıkartılan Tebliğ,
Pek çok gelişmiş ülkenin istifade ettiği bu finansman modelini içermekte iken,
Ne gerekçeyle olduğunu bilemediğimiz şekilde, 2014 yılında yürürlükten kaldırıldı ve III-48.1 sayılı Tebliğ içerisine altyapı yatırım ve hizmetler portföyüne ilişkin özel hususlar ilave edildi.
Yani bu ne anlama geliyor?
‘Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları’ AYRI BİR KURUM OLMA ÖZELLİĞİNİ KAYBETTİ.
ALTYAPI PROJESİ ODAĞINDAN, portföyünde altyapı yatırımı ve hizmeti de olan ŞİRKET ODAĞINA geçildi.
Değerli okurlar,
İki yaklaşım arasında BÜYÜK FARK var!
Şirket odaklılık altyapı projesi finansmanı dışındaki yatırım amaçlı gayrimenkulleri de kapsayacağından; bir süre sonra elde edilen finansmanın nerde kullanıldığına ilişkin BEKLENTİ ve yukarıda bahsettiğimiz FARKINDALIKLAR ortadan kaybolur!
Mesela TAV Havalimanları bunun bir örneğidir.
Lakin PROJE ODAKLILIK, temin edilen finansmanı sadece altyapıda kullanan bir kuruluşu ön plana çıkardığından, kurumsal olarak yatırımcıların yani ORTAKLARIN KARAR SÜREÇLERİNİ ETKİNLEŞTİREREK hesap verebilirlik ve şeffaflık açısından kurumsallaşmayı güçlendirir.
O dönemlerde Hazine’nin bu vizyoner atılıma direnç gösterdiği biliniyor.
Hatta belki de ‘Belediyelerin borçlandırılması’ gibi sığ bir bakış açısıyla konuyla alakası olmayan bir gerekçe de ortaya atılmış olabilir.
Hiç şüphesiz ki Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Modeli,
Verilen garantiler itibariyle istiap haddini doldurmaya başlayan KÖİ modelinin TABANA YAYILMASI İÇİN EN ETKİN YOLDUR.
Sermaye Piyasası Kurulu-SPK’nun ve cesaretle yeni açılımları ajandaya sokan Ömer Gönül Beyefendinin, Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları modelini KURUMSAL OLARAK gündeme alacağı düşüncesindeyim.
Sevgi ve vicdanla kalın.
Doç. Dr. Soner GÖKTEN