Buradan duyuruyorum. Konut fiyatları DÜ-ŞE-CEK.
Reel olarak zaten düşüşte. Fakat nominal (yani alım-satıma konu – enflasyondan arındırılmamış) fiyatlar da düşecek.
“Burası Türkiye kardeşim ev fiyatları düşer mi!!!” diyecekler çıkacaktır. Gelin anlatalım.
Peki neden düşecek bu konut fiyatları? Sebebi çok basit… FAİZ.
Bakın faiz oranları öyle basit bir şey gibi gelebilir. İnsanlar kredi çekip ev alıyor, o yüzden konut fiyatları faizden etkileniyor diye düşünebilirsiniz. Haklısınız da.
Fakat faiz oranlarının etkisi sadece bu kadar kısıtlı değildir…
Faizlerin piyasalara etkisi çok boyutludur !! Faiz oranları EKONOMİNİN KALBİDİR.
TCMB’nin son para politikası toplantısıyla birlikte politika faizi 50%’ye çıktı. Gerekli görüldüğü takdirde daha da artırılacağını düşünüyorum.
Ne oldu bu faiz artışıyla birlikte? Risksiz faiz oranı olan hazine bonolarının ve tahvillerin faizleri de arttı.
Mevduat faiz oranları arttı… Banka kredi faizleri arttı…
Peki bu faiz beni niye ilgilendiriyor kardeşim!!
İşte bunları sayalım.
Bu zamana kadar millet enflasyonun altında faiz oranıyla (negatif reel faizle) kredi çekip konut aldı. Şimdi bu devir bitti. Bu faiz oranlarından kredi çekip konut alırken insanlar 2 değil 20 kez düşünecek…
Bu neyi doğurur? Konuta olan talep azalacak ve konut fiyatları arz-talep etkisiyle düşecek.
Faiz aynı zamanda “kolay paradır”… Faiz oranının bu düzeyde olduğu yerde paranızı bankaya koyup evde yattığınız yerde en az 50% kazanacakken (kaldı ki mevduat faizi daha yüksek) insanlar konuta YÖ-NEL-MEZ.
Faiz oranları her türlü varlığın değerini oluşturan temel göstergedir. Bunu daha önceki yazılarımızda da belirttik. Faiz oranları varlıkların değerini etkiler.
YÜKSEK FAİZ=DÜŞÜK DEĞER
DÜŞÜK FAİZ=YÜKSEK DEĞER
Her türlü varlığın değeri, o varlığın bize sağlayacağı kazancın bugünkü değeridir…
Dolayısıyla varlıkların değerini tespitinde gelecek yıllardaki getirilerin bugüne çekilmesi söz konusudur. Çünkü varlığın ederini bulurken parayı bugünden ölçmemiz gerekir.
İşte konut fiyatları BU SEBEPLE DÜŞECEK.
Faizler iskonto oranının temelini oluşturur.
Konuta dönecek olursak…
Yatırım amacıyla konut alan birisi ne bekler?
Konutunu kiraya vermeyi ve kira geliri elde etmeyi… En temelde budur.
İsterse zamanı gelince konutu başkasına satar, kira gelirlerini toplamaya o devam eder. Fakat temelinde “Kira geliri” yatar.
Dolayısıyla konutun fiyatını hesaplarken kira gelirleri hesaplanır ve iskonto edilir.
Peki… DANANIN KUYRUĞU işte buradan KOPACAK…
Kardeşim… Senin kira gelirin nasıl hesaplanıyor?
Her yıl belirli bir tarihte TÜFE’ye göre artış yapıyorsun… Burası tamam.
Senin bu kira gelirlerinin bugünkü değeri nasıl hesaplanıyor?
Faiz oranları kullanılarak iskonto ediliyor ve toplanıyor…
Faiz oranları artarsa ne olur? İskonto oranları artar…
İskonto oranları artarsa ne olur? Senin konutunun kira gelirinin “DEĞERİ” DÜŞER.
Kiraların ederi düşerse… İşte konutun değeri düşer…
Çünkü elindeki varlığın sana kazandırdığı paranın, yani kiranın ederi düşer…
BU KADAR NET. Reel olarak zaten düşüyor. FAKAAAT nominal olarak da düşüyor ve düşecek.
Her ay faizler arttıkça kiraya zam yapmıyorsan (ki yapamazsın)…
Veya her ay kiracıyı evden çıkartıp yeni kiracı almıyorsan (ki bunu da yasal olarak yapamazsın)…
O konutun değeri DÜ-ŞE-CEK.
Yukarıda örnek bir tablo hazırladım. Hayali bir konut…
Mesela, bir konutumuz olsun. Aylık bize net bıraktığı para 20.000 TL, yıllık 240.000 TL olsun. Enflasyon 45%’de kalsın.
Bu evin ederi nedir?
Bunu faiz oranları belirler. İskonto oranını 2,5% puan artırarak gidersek, faizlerin 10% artması konutun değerini 56%’ya kadar düşürür.
Niye? Çünkü o konutun yatırımcısına getirdiği kiranın “değeri” düşer.
Faizler arttıkça konutun sağladığı RANT düşecek. Konutun sağladığı rant düşünce, konut sahibi fiyatı düşürüp satıp çıkmaya çalışacak… İndirim yaparak satayım bari parayı götürüp bankaya koyayım diyecek…
Mesela 10 milyon TL ederinde konutu olan (aslında öyle ettiğini düşünen) birisi bu ortamda şunu yapacak. Konutu 10 milyona değil daha düşüğe vermeye ve parayı götürüp 1 yıl vadeli mevduata koymaya çalışacak.
Adam diyecek ki “Kardeşim… Bu konut 10 milyon diyoruz… Ben bu konutu 8 milyona bugün nakit satsam en kötü 50% faizden 1 yıl mevduata koysam zaten 4 milyon kazanıyorum. Etti bana 12 milyon… 2 milyon KARDAYIM. Gideyim de 8 milyona satayım.”
Bu kadar net… İzleyin ve görün…
Sevgiyle kalın.