Birkaç yıl öncesine kadar inşaatın öncü sektör olduğu, konut ve tesis inşaatları için geniş arazilerin tahsis edildiği, ayçiçeği tarlalarının, tarım arazilerinin inşaat alanlarına dönüştürüldüğü, devletin toplu konut üretimi yapan kurumunun sistematik bir şekilde çok sayıda konut ürettiği, düşük konut kredisi faizlerinin verildiği bir ülkede konut fiyatları nasıl bu kadar yükselebilir? Bu zihinleri kurcalayan, üzerinde çok sık tartışılan bir konu.
Türkiye’nin 2002 yılında 65 milyon olan nüfusu 2023 yılına kadar 20 milyon artarak 85 milyona ulaştı. Aynı dönemde Türkiye’de 15 milyon konut üretildi. Yıllık konut üretimi 2002 yılında 161 bin civarındayken AKP’nin inşaat sektörüne verdiği desteğin de etkisiyle giderek yükselerek 2014-2017 yılları arasında yıllık ortalama 1 milyonun üzerine çıktı (Bkz: Grafik 1). 2018 ve 2019 yıllarında konut üretiminde çok sert düşüşler yaşandı. Bu düşüşte 2018 yılında büyümenin yavaşlaması, aynı yılın ağustos ayında yaşanan döviz kuru krizi sonrasında yükselen faizler ve belirsizlik ortamının etkisi büyük oldu. Bu düşüşlerle birlikte yıllık ortalama konut üretimi 2018-2023 döneminde ortalama 630 bin civarına geriledi. Aynı dönemde Türkiye’de nüfus artış hızı da yavaşladı.
Ülkedeki nüfus artışının yanı sıra konut talebi açısından dikkate alınan bir başka faktör de özellikle savaş, ekonomik zorluklar veya siyasi nedenlerle ülkelerini terk eden ve yasal ya da yasa dışı yollarla Türkiye’de ikamet eden yabancıların sayısının artması. Özellikle Suriye’deki iç savaş, Afganistan’ın Taliban’ın kontrolüne geçmesi ve Rusya-Ukrayna Savaşı Türkiye’ye milyonlarca yabancının Türkiye’ye akın etmesine yol açtı. Dolayısı ile, Türkiye’nin nüfusu 2013’te 76 milyon civarında iken 2023’te 85 milyona ulaştı ama aynı dönemde Türkiye’ye on milyon yabancının girmiş olabileceği de dile getirilmekte. Bu demografik gelişmelerin Türkiye’de konut talebini olağanüstü şekilde artırdığı ileri sürülebilir veya tartışma konusu yapılabilir.
Demografik gelişmeler talep artışı yaratan önemli faktörler olarak ortaya çıkarken, doğal felaketler de konut arzını azaltan bir faktör olarak ortaya çıktı. 6 Şubat 2023 tarihinde meydana gelen Büyük Doğu Depremi’nde 35 bin bina (konut değil) yıkılırken 700 binin üzerinde bina (konut değil) hasar gördü. Söz konusu depremin konut arzı üzerindeki etkisi de olağanüstü olumsuz.
Konut fiyatlarının ana belirleyicisi para politikası
Yukarıdaki iki paragrafı özetlemek gerekirse, son yıllarda, Türkiye’de demografik gelişmeler konut talebini artırırken, doğal felaketler konut arzını azaltmıştır. Talep artarken arzın kısılması da doğal olarak fiyatın yükselmesine yönelik bir baskı oluşturmaktadır. Bununla birlikte, özellikle son yıllarda Türkiye’de meydana gelen konut fiyat artışlarında para politikasının ağırlıklı rol oynadığını çok net bir şekilde görebilmek mümkün.
Grafik 2’de görüldüğü gibi 2021 yılının ilk üç çeyreğinde konut fiyatlarının yıllık artışı yüzde 30 civarındayken TÜFE aylık artışları ve AOFM yüzde 17-19 civarında hareket etmekteydi. 2021 yılı Eylül ayından itibaren TCMB tarafından başlatılan faiz indirimleri sonucunda AOMF aşağı yönlü hareket ederken TÜFE ve konut fiyatlarının yıllık artış hızı yükseliş trendine girmiştir. Diğer yandan, aynı süreçte konut fiyat endeksindeki yükseliş hızı ile TÜFE artışı arasındaki fark olağanüstü açılmıştır. Konut fiyatlarının yıllık artış hızı faiz indirimlerinin başlamasından bir yıl sonra yıllık yüzde 200 seviyesine yaklaştı. Bu noktadan sonra yükselen enflasyona paralel olarak hanelerin alım gücünün azalması, arsa, inşaat maliyetlerindeki artışlar, emlak vergisinin artırılması ve kiralara yüzde 25 sınırlama getirilmesi nedeniyle konut talebi nispeten azaldı ve fiyat artış hızı yavaşladı. Bununla birlikte, Haziran 2023’te TCMB yönetimi değiştiğinde konut fiyat endeksi artış oranı hala yüzde 95 civarındaydı (aynı ayda bu oran TÜFE için yüzde 38,21). TCMB’nin yeni yönetiminin politika faizlerini artırması ile birlikte TÜFE ve Konut Fiyat Endeksi artış oranları daha da yavaşladı ve AOFM’ye yaklaşmaya başladı.
Görüldüğü gibi, bugün çok yüksek olduğundan şikâyet edilen konut fiyatlarında belirleyici faktör (en azından kısa dönemde) geçmiş yakın dönemin para politikası oldu. Bu durum dünyada da geçerli. Özellikle pandemi sürecinde merkez bankalarının yaptıkları faiz indirimleri sonucu ortaya çıkan nakit fazlası konutlara yöneldi ve konut fiyatlarında aşırı artışlar meydana geldi. Covid-19 pandemi sürecinde başlayan faiz indirimlerinin bir sonucu olarak 2021’in ilk çeyreğinde Yeni Zelanda (% 22.1), ABD (% 13.2), Kanada (% 10.8), Birleşik Krallık (%10.2) ve Avusturalya’da (%8.3) yıllık konut fiyat artış hızları olağanüstü düzeylere ulaştı. Bu ülkelerdeki olağanüstü yüksek artışlar konut sektöründe ciddi sorunların tetikleyicisi oldu. Buna karşın, pandemi sonrasında enflasyonu aşağı düzeylere çekmeye yönelik faiz artışları ve diğer parasal sıkılaştırmalar ise bu ülkelerde de Türkiye’de olduğu gibi konut piyasasında fiyat artış hızını sınırladı. Ancak, ekonomide dengeler çok kolay bozulabiliyor ama yeniden dengenin sağlanması zahmetli olabiliyor ve uzun zaman alabiliyor. Bu nedenle Türkiye’de kısa dönemde makul fiyatlarla veya taksitlerle ev sahibi olabilmek şimdilik mümkün görünmüyor.