Düşük faizli ve uzun vadeli konut kredisi kullanarak, batık firma borcuna kefil olmak istermisiniz? Bu saftirik kampanyayı sakın kaçırmayın! Gürcan Konur yazıyor:
DÜŞÜK FAİZLİ VE UZUN VADELİ KONUT KREDİSİ KULLANARAK, BATIK FİRMA BORCUNA KEFİL OLMAK İSTER MİSİNİZ? BU SAFTİRİK KAMPANYAYI SAKIN KAÇIRMAYIN!
Son dönemde, zordaki yandaş inşaat firmalarını ve bunlara kredi veren özelikle kamu bankalarını kurtarmak için zoraki(hükümet, BDDK ve merkez bankası baskısı ile), uzun vadeli ve düşük faizli konut kredisi kampanyaları, başta kamu bankalarının öncülüğünde hayata geçirildi.
Üretim ve sanayileşme ekonomisi yerine, beton ekonomisinin seçilmesinin doğal sonucunun, ülke ekonomisinin başına beton mezar taşı dikilerek, ekonomisinin ruhuna El Fatiha okumak olacağını görmek için, uzman ekonomist veya kahin olmaya gerek yok, azıcık kafası çalışan ve mürekkep yalamış herkes bunu öngörebilirdi. Önemli olan, hayali değil, gerçeği görmeyi istemek, yoksa bugünlerde bakar gör oranımız maalesef %65’lerin bile üzerinde seyrediyor.
BETON EKONOMİSİ Mİ, SINAİ KALKINMA MI?
Zamanında Güney Kore ile aynı ekonomik şartlarda idik, onlar aldıkları dış kredilerle, teknolojiye(örneğin dünya elektronik ve iletişim devi Samsung), otomotive( Hyundai, Daewoo, Kia , Suzuki vb.) yatırım yaparken, biz beton ultra lüks residanzlar, avm’ler diktik, gelinen netice ortada, söylemeye hiç gerek yok.
DÜŞÜK FAİZİN SIRRI
Ekonomik kriz gittikçe derinleşirken, reel enflasyon hızla yükselirken, döviz rezervlerin eritilmesine rağmen hala dizginlenemezken, bu kadar düşük faiz oranları acaba nasıl veriliyordu?
Bankalar mevduat faizleri özellikle düşük tutularak, tahvil bonodan gelecek kazançlar da buna bağlı olarak sınırlandırılarak, zoraki rasyolar ve masraf ve komisyon gelir sınırları getirilerek kredi vermeye zorlandılar, bazı bankalar buna daha da düşük mevduat faizi vererek mevduatı ve kredileri azaltma yoluna giderek cevap verirken, kamu bankaları başta olmak üzere, bazı bankalar da kredileri arttırarak karını arttırma yolunun seçtiler.
Ancak bu yolu seçerlerken tek dertleri kredilerini arttırmak değildi, inşaat sektörüne, özellikle büyük projeler yapan firmalarına çok yüksek miktarlarda kredi açmışlardı, bir dönem herkes inşaatçı olmuştu, bilen-bilmeyen, deneyimi olan – olmayan, sermayesi yeterli- yetersiz bir çok firma inşaattaki ballı kaymaklı karları ve bitmeyen talebi görerek, kendi işine odaklanacağına, yap satçılığa başlamışlardı, bankalar da ilk önceleri isteksiz olsalar da, daha sonra bu işte büyük kaynak ve kar olduğunu görerek piyasayı krediye boğmuşlardı.
HERKES İNŞAATÇI, HER YER İNŞAAT DÖNEMİ
Vakti ile Ankara’da yeni atandığım semt şubesinde traş olmaya gittiğim berberin, pasta aldığım pastanecinin, perde taktırdığım perdecinin, pide yediğim kebapçının, kısacası mahalle esnafının neredeyse hepsinin şubede benden önceki müdüre hanım zamanında verilmiş ticari kredilerinin olduğunu ve hepsinin de inşaatta çok tatlı para var diyerek, yap-sat müteahhitlik yaparak bu işe girdiğine hayretle tanık olmuşum, işin ilginç yanı banka o tarihte yap-satçılara şube yetkisinde kredi vermeyi de yasakladığı halde, bütün mahalle esnafı bankadan aldığı kredilerle, inşaatçı olmuştu.
DÜN YEDİĞİN HURMALAR, GÜNÜ GELİR TIRMALAR
Ama mevsim hep ilkbahar olmayacaktı, yapraklar dökülecek sonbahar hüküm sürecekti, bankaların bu seferki hedefleri kredi vermek değil, verdikleri kredileri kurtarmaktı. Ama bunu nasıl yapacaklardı, talep yoktu, konut satışları çok düşmüştü, dövizdeki sürekli yükseliş durdurulamadığı için, insanlar nakitte kalmak istiyorlar, liradaki değer kaybından döviz ve altın alarak korunmaya çalışıyorlardı, maceraperest kumara meraklı olan kerizler de, kendilerinden daha kerizini bulup, silkelemek amacıyla borsaya yöneliyordu. İnşaattaki arz fazlası ve talep azlığı nedeniyle gayrimenkuller değer yitiriyor, kimse uzun vadeli de olsa, taşa toprağa para yatırmak istemiyordu.
“PROF. ZİHNİ SİNİR FAİZ PROCESİ”
Tam bu esnada, sivri zekalı ve uyanık bir kamuda görevli finans bürokratının aklı ile vatandaşın uzun vadeli ve düşük faizli konut kredisi aşkı keşfedilmişti, bu karasevdalı cenahın tek derdi konut faizlerinin aylık yüzde birin altına inmesi idi, diğer parametreler onların umurunda bile değildi, yeter ki bu oranı görsünler, hemen krediye başvururlardı. Kendisini bu parlak fikrinden ötürü kutlamayı biz de görev biliyoruz. Konut fiyatlarının artması önemli değildi, kredi faizi düşsün o yeterli idi. Özellikle büyük konut projelerinde indirilen faiz kadar fiyat artışı yapılarak faiz kaybını fiyatın içinde eritmek ve gözlerden kaçırmak çok akıllıca idi, böylece aslında müşteri yüksek faiz ödediği halde, kendisi düşük faiz ödüyorum sanacaktı.
YİNE, YENİ, YENİDEN DÖRT YAPRAKLI YONCA BANKASI
Aslında zamanında bu alengirli işleri ilk başlatan dört yapraklı banka idi, faizi düşük açıklıyor, ancak dosya parası, istihbarat komisyonu, belki yolda kafanıza saksı düşer sigortası, ayak bastı parası gibi masraf kalemleri icat ederek aslında daha yüksek faiz uyguladığı sanılan bankalardan daha yüksek oranlı faizi müşteriden resmen gasp ediyordu. İlk önceleri diğer bankalar bu tuzaktan uzak dursalar da, hem en yüksek faizi uygulayan, hem de en düşük faizi verdiğini iddia ve reklam eden bu bankaya kayıtsız kalamadılar, kısa zamanda hepsi bu düzenbazlığa başvurdu.
SIFIR FAİZLİ KREDİ ALDATMACASI
Sıfır faizli kredi enflasyonun sıfır olmadığı bir ekonomide en büyük yalan ve palavradır. Sıfır faizli kredi en çok otomobil satışlarında uygulanıyor, halbuki burada banka o kredi dilimi için faizi bankadan değil, otomobil bayisinden tahsil ediyor, bayii de bu faizi kampanya fiyatına yansıtarak müşteriden tahsil ediyor. Sıfır araba alacağınızda kredili ve peşin fiyat arasındaki fark, bankaya ödenmesi gereken güya sıfır faizli kredinin müşteriden saklanmış faizidir.
Medeni Avrupa ülkelerinde bankalar faiz oranı dışında masraf komisyon alamazlar, ve açıkladıkları faiz oranları açık ve nettir, gerçek serbest piyasa böyle oluşur, bul karayı al parayı der gibi, bul daha düşük faizi, al en ucuz, ama gerçekte en pahalı krediyi tarzı söylemler ancak ve maalesef sadece ülkemizde yaşanır.
BATIKLAR NASIL KURTARILIR?
Konut kampanyalarında da indirilen faiz, konut satış fiyatındaki artışla karşılanıyor. Aslında burada asıl amaç, 90 günden 180 güne çıkarılan temerrüt , yani kredilerin zamanında ödenmediği gerekçesi ile kanuni takibe geçiş süresini dolduracak olan, hatta çoktan doldurduğu halde iktidarla yakın ilişkileri nedeniyle yüzdürülen inşaat firmalarını ve bunlara kredi veren kamu bankalarını kurtarmak olduğu çok aşikar.
Zaten bu inşaat firmalarının yaptığı inşaatların hepsinde kredi veren bankaların ipoteği mevcut. Ama iş ipotek almakla bitmiyor, kanuni takibe geçtikleri zaman buraların satışa çıkma süreci, hiçbir itiraz gelmezse, minimum bir-bir buçuk senede, itiraz olursa, ki mutlaka oluyor, minimum 3 yılda gerçekleşiyor, ederinden satılacağı da çok şüphelidir. Hele bir de inşaat yarım kalmışsa, ki birçoğu o durumdadır, satışı çok daha zorlaşmakta, bireysel alıcıların hiçbirisi talip olmamakta, sadece az sayıda sektör firması ölü fiyat (ikinci satışta ederinin yarısı kadarını)vererek almakta veya bankanın elinde kalmaktadır, bu durumda bu tür krediler banka için kredi anaparasını bile tahsil edemediği büyük zarar kalemleri haline gelmektedir.
TÜKETİCİ KANUNU ÇÖZÜM MÜ?
Öte yandan, tüketici kanunu gereği, konut kredisi kampanyaları düzenleyen bankalar inşaat firması yükümlüğünü yerine getiremezse, verdikleri kredi kadar sorumlu tutulmaktadır, ancak pratikte bu süreç yıllar boyu sürmektedir, mesela 15 Temmuz sonrası el konularak kayyuma devredilen Dumankaya İnşaat firmasından daire alanlar, inşaatların tamamen durması neticesinde, kredi veren bankaya açtıkları davada ilk önce kredi ödemelerini durdurabilmiş, ardından ödedikleri kredi tutarının iadesi talebi ile açtıkları davayı kazanmışlarsa da, dava itiraz neticesinde, halen Yargıtay aşamasındadır, kayyum atanan şirketin ve bankanın avukatları mücbir sebep olduğu için, firmanın ve bankanın bu tür bir uygulamaya uğratılmasının haksız olacağını iddia etmektedirler, bu dava emsal teşkil etmekler birlikte, kararın bozulması yönünde temyizden döneceği kuvvetle tahmin edilmektedir. Çünkü böyle bir süreç hem kayyum atayan hükümeti, hem de kredi veren bankaları çok zarara uğratacak olduğu için, buna siyasi iktidarın bir şekilde izin vermeyeceği düşünülmektedir.
FIRSAT MI, AV MI?
Hal böyle iken bankaların hem batık inşaat firmalarının kredi borcundan kurtulmaları, hem de yine ipotek teminatları saklı kalmak koşulu ile, bitmemiş inşaata sahip, bilgisayar başı projeden satış yaparak, firma ile hiçbir akrabalık ve ortaklık bağı bulunmayan bireysel müşterilerini, aldıkları konut değeri kadar, resmen firmaya dolaylı kefil yaparak, kredi riskini azaltmaya ve dağıtmaya başlamaları dahiyane bir çıkış ve çözüm fikridir. Kredi faizi düşük gözükse de aslında satış fiyatına yedirildiği için, faiz kaybı önemsiz kalmakta, vade uzun gözükse de, firma takibe uğrasa tahsil süresinin bundan pek de az olamayacağı ve anaparasının bile tamamının takiple tahsil edilemeyeceği dikkate alınarak, krediyi ödeyecek binlerce gönüllü kefil(keriz)bulunmasının sektör ve ülke için büyük şans olduğu ortadadır.
AVM AŞIĞI KAMU BANKASI VE KIRDIĞI FINDIKLAR
Mesela batırdığı kredilerle müzmin AVM sahipliği hastalığından kurtulamayan bir kamu bankası, önce İstanbul Bayrampaşa’da yer alan AVM’ye kullandırılan ve yerli sermayeli bir ailenin sahibi olduğu bir özel bankanın daha önce verdiği batmış bir krediyi bankasına transfer ederek, bankayı büyük zarara uğratmışken, bu sefer Ankara’da sahiplerinin bir siyasi parti liderinin eşinin akrabaları olduğu başka bir AVM’ye, siyasi baskılar nedeniyle takibe geçip, kredi riskini tahsil edemeyeceği için, zoraki sahip olmakla kalmıyor, aynı nedenlerle, takibe geçilse bile, icradan da satılamayacağını iyi bildiği için, verdiği kredi riskine karşılık AVM’yi devir alarak işletmeye başlıyordu.
Bu batık inşaat firmasının tek projesi bu değildi, Ankara’nın en büyük konut projelerinden olan daha kabası bile tam tamamlanmamış inşaata verilen krediyi kurtarmak için düşük faizli kredi kampanyası başlatılıyordu. Reklamlarda, TOKİ güvencesi ve filanca inşaat vizyonu ile pazarlama yapılıyordu, TOKİ’nin ilk batan projesi bu değildi, öncekilere para yatıranların birçoğu mağdur olmuştu, inşaat firmasının vizyonu da herhalde, “Bat ama riskini üstlenme, bankanın sırtına yık ve çık.” İdi. Reklamlarda sözü edilen ve inşaatın hemen yanında yer alan millet bahçesinin(eski hipodrom alanı) inşaatında da tanıtım panolarından başka hiçbir gelişme gözlenmiyordu.
TAPU HER ZAMAN GÜVENCE MİDİR?
Bitmemiş inşaat projelerine, uzun vade ve düşük faiz oranı ile bile olsa, kat irtifakı tapuları ile kredi kullanarak girmek, böyle bir dönemde, yatırım değil, kumar oynamaktır. İnşaatı tamamen bitmiş, kat mülkiyeti tapusu, yani iskanı alınmamış konutlara kredi kullanarak sahip olmaya kalkmak, aslında batık inşaat firmasına gönüllü kefalet ve batık banka riskini kurtarmaktan öte anlam ifade etmez. Kat irtifakı tapusu inşaat bitmezse size belli oranda arsa payı sahibi kılmaktan öteye geçemez, ancak 15-20 kat ve üzeri bir binada arsa payının çok da değeri yoktur.
BU DA BENİM KAZIK YEME HİKAYEM
Zamanında başımdan geçen ilk kooperatif deneyimim, 2-3 yılda bitecek denilen inşaatın 8 yılda bitmesi neticesinde aklımı başıma getirmiş, bir daha kooperatif işlerine tövbe etmiştim. Ancak daha sonra akraba, tanıdık tavsiyesi ile, yazlık kooperatif evi alımı için Antalya’ya annemle beraber gittiğimde, devir alınacak kooperatif hissesine karşılık gelen yazlığın nerede ise tamamen bittiğini, az bir ince işinin kaldığını gördüğümde, annem benim inadımı kırmak için “ oğlum kooperatif bitmiş işte, bir iki yıla tapu da alırız, gel inat etme al. “dediğinde bana da mantıklı gelmişti, ama işin aslı öyle değilmiş, meğerse kooperatif iki adadan oluşuyormuş, ön adada arsa sahiplerinin payları karşılığı alacakları yazlıkları olduğu ve süre taahhüt edildiği için ilk önce o ada bitirilmiş, diğer ada daha su basmanı, yani temeli atılmış halde imiş, kısacası bitmiş sandığımız inşaatın tamamen bitmesi için 9 yıl daha aidat ödemek zorunda kalmış, 12 yıl sonra tapuya mahkeme kanalı ile ancak sahip olabilmiştik.
Kooperatif işlerinden sadece kooperatif yönetimi iyi para kazanır, üyeler hep zarar eder. O yüzden kooperatife aylık yatıracağınız para ile altın veya döviz alın, daha kısa sürede, çok daha iyi bitmiş, tapulu ev alabilirsiniz, canınız sıkılmaz, ama ben tasarruf etmeyi bilmiyorum, elimde durursa harcarım diyorsanız onu bilemem tabii ki…
NE İNŞAATIN BETONU, NE BANKANIN FAİZİ, ARTIK KİRALAMAK DAHA AKILLICA
Günümüzde konuttaki arz fazlası nedeniyle, kira öder gibi konut sahibi olmak hayal oldu, eğer kendiniz oturmayacaksanız, sadece yatırım amaçlı olarak, kredi ile konut almayın, eskiden kira geliri kredi taksidinin büyük bölümünü karşılar durumda iken, artık eski kira bedellerini kimse ödemek istemediği için, aldığınız meskene kiracı bulmak da çok zorlaştı, boş evin aidat, yakıt vs. gideri de cabası, o yüzden kiralar düşüyor, bu dönem kiracı olmak daha avantajlı, hiç gereksiz borç yüküne girmeyin.
BETONSEVER OLMAK YA DA OLMAMAK İŞTE BÜTÜN MESELE BU!
Bedava peynir sadece fare kapanında olur, düşük faiz peşinde koşarken, elinizdeki yılların emeği yatırımlarınızdan da olmayın, şu dönem en iyi yatırım nakit kalmaktır, betonseverliği hem halk hem de devlet olarak bırakmadığımız sürece, daha başımıza çok beton taşlar dikilir.
EV Mİ ALIYORUZ, HAMBURGER Mİ?
Son Söz: Alacağınız mesken için batmış firmaya ve bankanın batık kredisine sadece biraz düşük faiz ile kefil olmak ister miniz? Her ikisini de denemeden tarafınızı seçip, tuzaklardan uzak durun. Ev almakla hamburger almayı birbirine karıştırmayın.
GÜRCAN KONUR
SİYASET BİLİMCİ, BANKA ESKİ YÖNETİCİSİ VE MÜFETTİŞİ
İletişim: gurcankonur42@yahoo.com
