Sürekli gelir halka arz için olmazsa olmazdır. Diğer bir ifadeyle halka arz olan işletmenin gelirleri o anki şartlara göre tesis edilen faaliyetlere değil; süreklilik gösteren faaliyetlere dayanmalıdır.
Sürekli gelirin çevresinden dolanarak aslında teorik olarak meşruiyeti tartışmalı işletme yapılarının halka arzlarıyla küresel düzeyde karşılaşılabilmektedir. Önemli konudur! İleride detaylıca değineceğim. Şimdilik bu kavramı gayrimenkul yatırım ortaklıklarını açıklamak ve analizinde yol gösterici ipuçları vermek için belirtmiş olalım.
Şöyle ki, gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) yapılarının halka arz için tesisinde de bu sihirli olgu temel oluşturmaktadır. Kısaca, GYO’lar inşaat sektöründe sürekli gelir tesis etme prensibine dayalı olarak tesis edilmiş şirket yapılarıdır. Diğer bir ifadeyle, inşaat sektöründe üretim yaparak satış hedefleyen müteahhit (yüklenici) işletmelerinin sürekli geliri olmadığından hareketle (Bugün iş alıyorsun peki yarın?) halka arz ile borsada işlem görmeleri istenmediğinden; bu tür işletmelerin yeterli gayrimenkul portföyüne sahip olanları GYO halini alır ve halka arza yönelir.
GYO’ların amacı da gayrimenkul portföyüne dayalı sürekli gelirleri (kira ve değer artışı) artırmaktır.
GYO’ların sürekli gelir yarattığı gayrimenkul portföyleri ise bilançoda ‘yatırım amaçlı gayrimenkuller’ hesabında izlenir ve takip edilir. Bu hesap dahilindeki gayrimenkullerin değer artışları/azalışları ise (değerleme raporu) gelir tablosunun kar/zarar kısmında raporlanır.
GYO’lar için özellikle enflasyon dönemlerinde hızlanan değer artışlarını temel analizde dikkate almak en birincil husustur. Çünkü kar olarak raporlanan yatırım amaçlı gayrimenkul değer artışları doğrudan öz kaynağı artırır.
Bilançoda raporlanan Öz Kaynaklar işletmelerin defter değerini gösterir. Dolayısıyla GYO’ların yatırım amaçlı gayrimenkullerinin değer artışları firmanın defter değerini artırarak işletmelerin piyasa değeri/defter değeri (PD/DD) oranlarını aşağıya çeker. Yani her yeni değer artışı anlık olarak hissenin fiyatını ucuz hale getirmekte ve şirketin piyasa değerinin öz kaynaklarda raporlanan defter değeri artışını yakalaması için beklenti oluşturmaktadır (Teorik olarak bu konu muhasebenin değer ilgililiği kapsamında ele alınır).
GYO’lar inşaat müteahhitlik yapamazlar (Aslında yapmaktadırlar da Şöyle ki genellikle bir GYO arsa sahibi olarak bağlısı veya yan şirketi durumundaki müteahhit işletme ile adi ortaklık kurar, ve inşaat söz konusu adi ortaklık üzerinden yürütülür). Lakin sahip oldukları arsaları kat karşılığı müteahhit işletmelere vererek konut, ofis veya dükkan elde ederler. Elde ettiklerinden satılacaklar ‘stoklar’ kaleminde; kira geliri elde edecekleri ise ifade ettiğim gibi ‘yatırım amaçlı gayrimenkuller’ kaleminde raporlanır. Bu bahisle kısaca GYO’ların stoklarını satılacak olan ürünler (gayrimenkuller) olarak dikkate alırız.
İşte bu yüzden özellikle enflasyon dönemlerinde GYO’ların PD/DD oranı düşer.
Sevgiyle ve vicdanla kalın.
Soner GÖKTEN