Yazımızın konusu MHR GYO’nun halka arzı ve hazırlanan fiyat tespit raporu.
Şirketin halka arzına Yapı Kredi Yatırım aracılık etmekte. Şirketin daha öncesinde yapılan Gayrimenkul Değerleme Raporları ise TSKB Değerleme tarafından yapılmış.
2023 Ağustos ayında yapılan bir değerleme raporuyla halka arz olan şirket. Ağustos ayından bu yana ülkede gayrimenkul piyasasında çok şey değişti. Faiz oranlarındaki artış sektörü ve sektördeki fiyatlamaları ciddi olumsuz etkiledi. Bundan kaçınmak için güncel değerleme raporu yerine aylar önce hazırlanan bir değerleme raporu sunuluyor.
Şirket portföyünde Quick Tower’da 99 adet bağımsız bölüm ve Ankara’da Maidan İş Merkezinde 3 adet ofisi bulunuyor.
Şirket hasılatı bu ofislerden elde edilen kira gelirleridir.
Fiyat tespit raporunu incelemeye geçmeden önce başka bir raporu incelememiz gerekiyor. Bu rapor da şirketin 2023 Haziranda yaptırdığı TSKB Değerleme tarafından hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporları…
Asıl odaklanmamız gereken rapor bu rapordur. Çünkü şirketin fiyat tespit raporunda kullanılan tüm değerler bu rapordan gelmekte.
TSKB Değerleme tarafından 30.06.2023 tarihinde hazırlanan değerleme raporunda şirketin Quick Tower’da yer alan gayrimenkullerin 3.370.369.100 TL, Maidan’da yer alanların ise 29.187.300 TL değere sahip olduğu yazılmış.
İstanbul’da bulunan Quick Tower’da yer alan 99 adet bağımsız bölümün değerlemesini içeren raporla başlayalım. Bu “99 adet bağımsız bölüm” olarak adlandırılan gayrimenkullerin fonksiyonları raporda ofis olarak geçmektedir.
TSKB Pazar yaklaşımı ve Gelir yaklaşımı uygulamış. İki yönteme göre de gayrimenkullerin değeri tespit edilmiş. Fakat TSKB Değerleme departmanı:
“Pazarda yapılan incelemelerde konu taşınmazlarla benzer nitelikteki gayrimenkullerin gelir getiren bir mülk olarak değerlendirmekten ziyade Pazar yaklaşımına göre değerlendirildiği gözlemlenmiştir. Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak, Pazar yaklaşımıyla hesaplanan toplam Pazar değeri takdir edilmiştir” ifadesini kullanmıştır.
Açıkça kira geliri yaratması sebebiyle gelir üreten bir varlık olan gayrimenkullerin değerlemesinde gelir yaklaşımı uygulanmış, fakat daha yüksek değer çıkan Pazar yaklaşımı sonuçları kullanılmış!!
Ankara’da yer alan ofisler için de durum aynı. Fakat esas değer İstanbul’daki Quick Tower’dan geldiği için bunu baz almış olduk.
Bu raporda şirketin gayrimenkullerinin değeri 3,4 milyar TL olarak bulunmuş. Değer tarihi ise 30.06.2023.
Fakat raporun 8. Sayfasının başında enteresan bir bilgi var… TSKB bu gayrimenkulleri daha önce de değerlemiş. Önceki değerleme tarihleri 04.11.2022 ve 18.01.2023 (ama değer tarihi 31.12.2022).
Haziran 2023’de 3,4 milyar TL bulunan değer, Aralık 2022 tarihli değerlemede 2,08 milyar TL ve Kasım 2022’de ise 1,6 milyar TL bulunmuş.
Değerleme yapılan aynı gayrimenkuller…Değerlemeyi yapan aynı kurum…Kasım ile Aralık arasında 1 Ayda ne oldu da değer uçtu?
Zaten 1 ay önce yaptırılan değerlemenin üzerine yine aynı kuruma tekrardan değerleme yaptırıp UÇUK BİR DEĞER FARKINI nasıl elde ettiniz?
Onun üzerine hiç durulmamış… Bir de 6 ay sonra değerleme yapılmış. 2 KATI DEĞER bulunmuş.
Bu ne perhiz bu ne lahana turşusu !!
Şimdi… Klasik GYO halka arzı öncesi işlemler yapıldı. Halka arzdan önce gayrimenkullerin değerleri şişirildi güzelce.
Artık tamam. Ortam hazırlandı. Halka arz aşamasına ve halka arz hisse fiyatı tespitine geçilebilir.
Gelelim esas raporumuza. Yapı Kredi Yatırım’ın MHR Gayrimenkul ’ün halka arzı için hazırladığı fiyat tespit raporu.
Hisse fiyatının tespitinde, değerleme için üç yaklaşımda kullanılmış. Gelir yaklaşımında İNA, Pazar yaklaşımında PD/DD çarpanı ve maliyet yaklaşımında da Net Aktif Değer yaklaşımı uygulanıyor.
Net Aktif Değer ve Pazar yaklaşımında bulunan sonuçlar doğal olarak halka arzdan önce hazırlanan gariplikler harikası TSKB Gayrimenkul Değerleme Raporu’na bağlı durumda. Bu iki yöntemin doğası gereği, gayrimenkul değerleri şiştiği için değer de yüksek çıkıyor…
Net Aktif Değer ile 3 milyar TL değer bulunmuş… Öncesindeki gayrimenkul değerlemesinin bir sonucu olarak doğaldır.
PD/DD çarpanıyla da durum benzer. Burada da değer 3,2 milyar TL çıkmakta.
Bildiğiniz üzere gayrimenkul değerlemeleri sonucu elde edilen değer artışları özkaynakların defter değerini artırmaktadır. Defter değeri 3 milyar TL’ye çıkarılınca doğal olarak PD/DD çarpanıyla da bu değer çıkıyor!!!
Gelelim gelir yaklaşımına… Halka arz öncesinde gayrimenkul değerleri şişirilince yüksek çıkan Net Aktif Değeri ve PD/DD sonucuna kılıf bulmak için çok çabalanmış. Zorlaya zorlaya 2,6 milyar TL anca çıkarılabilmiş. Daha da zorlasa kapıyı kıracak arkadaşlar ?
Gelir yaklaşımında ne yapılabilir?
Şirketin gayrimenkulleri ofis niteliğinde olduğu için bunlardan elde edilen kiraların bugüne indirgenmiş değerleri toplanacak ve değer bulunacak. Bu kadar basit bir iş. Fakat bu bile absürdün absürdü olmuş.
Şirketin belirli bir kiralanabilir alanı var. Bu değişmez ki zaten değişmeyeceği ifade edilmiş.
Fakat kira gelirleri değişecektir. İşte burada sallamasyon başlıyor…
Şirketin kira bedellerinin projeksiyonunda TÜFE + Rayiç Bedel Düzeltme Oranı kullanılmış.
Rayiç Bedel Düzeltme Oranı nedir? Böyle bir şey hayatımda ilk kez görüyorum. Hayatımda finans sektöründe gördüğüm en saçma şeyler arasında yerini aldı.
Yapı Kredi Yatırım açıklaması şöyle yapılmış:
“İlerleyen yıllar için yıllık ortalama TÜFE oranına ve mevcut kira sözleşmelerinin bir kısmının rayiç bedelin altında kalması da gözetilerek rayiç bedel düzeltme oranına göre kira gelirlerinin artacağı varsayılarak toplam kira gelirleri projekte edilmiştir.”
Yani beyefendi diyor ki: Benim kiracılar ucuza oturuyor. Ben bunlara haddini bildireceğim.
Acaba Yapı Kredi Yatırım’a hazırlatılan bu rapordan Quick Tower’daki kiracıların haberi var mıdır?
Bunun halk dilindeki meali, ev sahibinin gelip “Etraftaki kiralar uçtu, sen ucuza oturuyon ya seni kovuyorum ya da eşek yüküyle zam yapıyorum.” Demesidir.
Böyle bir mantığın bir değerleme raporuna girmesi… Bilimsel ve uluslararası kabul görmüş değerleme standartlarına uygun olarak hazırlandığının iddia edilmesi…
Yapı Kredi Yatırım’ı kutluyorum. Çok başarılı. Halka inmeyi başarmışlar. Yerli ve Milli finans budur.
Gelirler, Yapı Kredi Yatırım’ın ortaya attığı yeni bir finans terimi olan “komşular kaç katına kiraya verdi, sana da aha böyle zam koyuyorum” oranı ile şişirildi.
Giderler de klasik halka arz oyunlarıyla azaltıldı… “Şirketin iş planları doğrultusunda maliyetleri şu kadar olacak” denildi. Gelirler uçuyor, giderler eriyor.
Rapor 21 Ağustos 2023 tarihli. Halka arz 2023 Ekim ayında yapılıyor.
İskonto oranı olan ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti (AOSM) de doğal olarak eski zamanlardan kalma. Sadece bu oran bile inanılmaz değer şişirmiştir. Şirketin sermaye maliyeti 14,4%-23% arasında.
Yapı Kredi kendisi bir banka olarak kime 23% faizle borç veriyor acaba?
Basit bir AOSM kurnazlığıyla da iskontolu nakit akışları da şişirildi. Bu kadar uğraşmaya, hata/manipülasyona rağmen Yapı Kredi çıkara çıkara 2,6 milyar TL değer çıkarabilmiş İNA ile… Kılıf tam olmasa da neyse deyip geçiştirmişler.
Bu iş tamam. Sipariş değerleme hazır…
Konsorsiyumun da “değeri makul buluyoruz” raporları da yakında düşmeye başlar.
Şu değerlemeye “makul buluyoruz” değerlendirmesi yayınlayacak olan konsorsiyum üyelerini vicdanlarıyla baş başa bırakıyorum.
Güzel iş… Allah bereket versin.
Sevgiyle kalın.
TSKB’DEN TEKZİP!
Haberle ilgili TSKB’den düzeltme geldi. Sorumlu yayıncılık bilinci ile tekzip metnini aynen yayınlıyoruz. Ancak bu konuda ParaMedya’nın da açıklaması olacaktır.
TSKB açıklama-tekzip aynen şöyle:
