TSKB Gayrimenkul Değerlemeye Cevaben
TSKB Gayrimenkul Değerlemenin MHR GYO Değerleme Raporuna ilişkin incelememize karşı bildirimini okuduk. Elekten geçirdik. Kamuoyuyla paylaşılmayan Kasım 2022 tarihli rapor incelenememiş, mevcut raporlarda KDV’li değerler yer almamıştır. TSKB tarafından hazırlanan Aralık 2022 tarihli değerleme çalışması MHR GYO’nun web sayfasında, Haziran 2023 tarihli değerleme çalışması ise Yapı Kredi Yatırım tarafından KAP’da açıklanmıştır. Fakat Aralık 2022 tarihli değerleme çalışmasında yer alan “1.9 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler” başlığında yer alan Kasım 2022 tarihli değerleme raporu kamuyla paylaşılmamıştır. Bu Kasım tarihli değerleme raporu halka arz izahnamesinde hiçbir ekte bulunamamıştır. Bu raporun detayında değerleme tarihi olarak Temmuz ayı belirtiliyor ise, bu husus fiyat tespit raporunda yer almamaktadır.
Beklentimiz, TSKB Gayrimenkul Değerlemenin Kasım 2022 tarihli raporu kamuoyuyla paylaşmasıdır. Ayrıca tarafımıza iletilen TSKB bildiriminde başkaca önemli hususlar söz konusu olup dikkatimizi çekmiştir.
Değerleme faaliyeti mutlak olmayıp subjektif bir alandır. Değerleme uzmanı girdiler ve göstergeler kullanarak mümkün mertebe genel kabul görmesi beklenen bir değer hesaplama gayretinde olur. Buradaki göstergeler TFRS 13 Seviyelerine göre açıklanmalıdır. Dolayısıyla değerleme raporunda belirlenen değer mutlak değildir.
Gelir yaklaşımı ve pazar yaklaşımı arasında bir tercih yapılacaksa, bunun gerekçeleri detaylı ve nedenleriyle açıklanmalıdır. Değerleme uzmanının keyfiyeti bu seçim için bir neden olamaz. Ayrıca, gelir getiren unsurlar için (ofis gibi) değerlemede gelir yaklaşımına ağırlık verilmesi gerekliliği, hele hele enflasyon belirsizliğinin olduğu bir konjonktürde gerek teorik gerekse de pratik açıdan ön plana çıkar. Zira, örneğin 18.1.2023 tarihli rapora dahil edilen Pazar yaklaşımına konu emsallerden kaç tanesi son zamanlarda satışa konu olmuştur? Değerleme çalışmasına dayanak olarak alınan emsal fiyatlar son zamanlarda satılanlar mıdır yoksa emlakçıların ilana yazdıkları mıdır?
Halbuki UDES 105 20.2 uyarınca, pazar yaklaşımına ancak aşağıdaki durumlarda ağırlık verilebilir;
- değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
- değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
- önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Yani emsal olarak alınması gereken İŞLEMDİR! SATILIK İLANLARINDA YAZAN FİYATLAR DEĞİL! Ne yazık ki, değerleme açısından bu eksiklik TSKB dahil çok sayıda gayrimenkul değerleme raporunda yapılmaktadır. Değerlemeyi yapanlar satılık ilanındaki fiyatı emsal kabul etmektedir. Halbuki, son zamanlarda satış işlemi yapılmış fiyatlar emsal kabul edilmeli ve sonra emsal karşılaştırma için düzeltmeye tabi tutulmalıdır.
Özellikle enflasyon belirsizliğinin yani fiyatlama sorunun vuku bulduğu yüksek enflasyon dönemlerinde İLAN FİYATLARININ esas alınması da son derece sıkıntılıdır. Zira, ilana yüksek yazılabilir ancak enflasyon dönemlerinde erişilebilir olmayan fiyatlar ortaya çıkabilir.
Bu nedenle ve gerekçelerle, UDES 105 40.2 (a) bendi çerçevesinde yani “varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması” nedeniyle ve (b) bendi itibariyle yeterli sayıda emsal satış işlemi olmaması nedeniyle gelir yaklaşımına ağırlık verilmelidir.
Buna karşın TSKB Gayrimenkul Değerleme raporunda Pazar yaklaşımı seçilme gerekçesi için hiçbir dayanak içermeyen şu cümle yazılmıştır: “Pazarda yapılan incelemelerde konu taşınmazlarla benzer nitelikteki gayrimenkullerin gelir getiren bir mülk olarak değerlendirmekten ziyade Pazar yaklaşımına göre değerlendirildiği gözlemlenmiştir.” Yani değerlenen şey ofis, konu kira geliri ama gelir getiren bir mülk değil!
AYRICA, demek ki bu bağımsız bölümlerin EN YÜKSEK VE EN İYİ FAYDA SAĞLAYAN KULLANIM AMAÇLARI MİSAL KONUTMUŞ! Yani gelir getirmiyorlarmış. O halde bu durum GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI MANTIĞININ TAM TERSİNE İŞARET EDİYOR! Büyük hata… Bu ifadeler büyük hata. Ama TSKB Gayrimenkul Değerleme uzmanları yazmış. Şayet bu gayrimenkuller için kira geliri değeri etkileyen önemli bir husus değilse, bu PORTFÖYÜN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI uhdesine dahil edilmemesi gerekir!
TSKB Gayrimenkul Değerleme şayet Uluslararası Değerleme Standartları (UDES)’na atıf vermek istiyorsa ilgili standart numarası ve paragrafa atıf yaparak konuyu belirtmeli ve bu atıfın teorik gerekçelerini ortaya koymalıdır. Zira dünyanın hiçbir gerekçe belgesinde 76 sayfalık dokümana başlığıyla atıf yapılmaz. Ayrıca, UDES ilkesel bir çerçeve sunar. Söz konusu ilkesel çerçeve ise dayanağını, finans alanında önemli yer tutan değerlemenin bilimsel teori ve hipotezlerinden alır.
Kısaca, TSKB Gayrimenkul Değerleme öncelikle ortada olmayan ilgili gayrimenkul değerleme raporunu paylaşmalıdır. Hesap verebilirlik ve şeffaflığın da gereği budur. Bu sayede her üç raporu inceleyerek, bu raporlarda bağımsız bölüm sayısının farklılaşıp farklılaşmadığı, Pazar yaklaşımına dayanak oluşturan ve emsal olarak alınan gayrimenkullerin farklılaşıp farklılaşmadığı, gene Pazar yaklaşımına dayalı olarak emsal olarak alınan gayrimenkullerin en iyi ve en yüksek faydayı sağlayan kullanım amaçlarının farklılaşıp farklılaşmadığını inceleyebiliriz. Bu üç raporun değerleme yaklaşımı çerçevesinde birbiriyle uyumlu olup olmadığı ancak bu şekilde anlaşılabilir.
Ayrıca gene açıklamalardan anlaşılmaktadır ki, TSKB Gayrimenkul Değerleme, değerleme çalışmalarının tüm sorumluluğunu değerlemeyi yapan uzmana ve sorumlu uzmana yüklemektedir. Buradan ne anlamamız gerekmektedir? Yani değerleme uzmanının yaptığı çalışma TSKB bünyesinde herhangi bir iç kontrol sürecine dahil edilmiyor mudur? Yapılan çalışmaya nihai gözden geçirme faaliyeti uygulanmıyor mu? Eğer böyleyse değerleme çalışması TSKB gayrimenkul Değerleme markası uhdesinde değil, değerleme uzmanının şahsi ismiyle yapılabilir hale gelmektedir. Bu durum TSKB’nin değerleme çalışmalarında kalite ve güvence sistemi üzerinde soru işaretleri yaratabilir.
Kasım 2022 değerleme raporunun paylaşılmasını bekliyoruz. Hem bu raporlarını hem de TSKB tarafından yapılan diğer raporları detaylı şekilde inceleyeceğimizi ifade ediyoruz.
Paramedya.com.tr
Yayın Kurulu